はじめて一人暮らしをしようと思った時、不動産屋さんに行って内件に連れて行ってもらった後、初期費用の見積もりを出してもらったんだけど、意外にも高くて焦ったな～。
わかる～引越しってすごくお金がかかるよね。
物件の初期費用以外にも、引越し業者の費用とか家具家電揃えたりとか、余裕で予算オーバーになる。
そうそう･･･もし少しでも初期費用を安く抑える方法があれば知りたいよね～。
はじめて一人暮らしをするとき、期待に胸が膨らむ人もいれば、お金はどのくらい必要になるのか不安を抱える人も多いはず。
家賃が予算内で「ここに決めたい！」と思っても、不動産屋さんに初期費用の見積りを出してもらったら意外にも高かった･･･という経験はありませんか？
具体的に何にこんなに費用がかかるのか？安く抑えることは出来るのか？また、初期費用の値下げを交渉する方法はあるのか？それぞれ解説します。
初期費用っていくらかかるのが一般的？
基本的に初期費用の主な相場は、1か月分の家賃×4.5～5.5か月分と言われています。
【家賃：6万円、管理費(共益費)：3千円】の物件に10月20日から入居する例で解説します。一般的にかかる費用として主な項目とおおよその各費用は以下の表記載の通りで、33.5万円となります。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 敷金 | 6万円 | 家賃1か月分が相場 |
| 礼金 | 6万円 | 家賃1か月分が相場 |
| 日割り家賃 | 2.4万円 | 入居日により変動 |
| 前家賃 | 6万円 | 家賃1か月分 |
| 仲介手数料 | 6.6万円 | 家賃1か月分+消費税が相場 |
| 火災保険料 | 2万円 | 火災保険会社によって変動 |
| 保証会社利用料 | 3万円 | 保証会社によって変動 |
| 鍵交換費用 | 1.5万円 | 1.5～2万円が相場 |
一般的な費用の項目
敷金
大家さんへの一時的な預け金。退去時の修繕費用として充てられる費用で、その差額が退去時に返還されます。
但し、退去時には修繕を求める場合が多いため、満額で返還される可能性は非常に低いです。
物件によって家賃の0～2か月分であることが一般的です。
礼金
大家さんへの「入居させて頂きありがとうございます」という御礼の意を込めて支払う費用。
敷金と違って返還される費用ではありません。
物件によって家賃の0～2か月分であることが一般的です。
日割り家賃
入居日が月初め（1日～）でない場合、その月の家賃と管理費・共益費を日割りで計算し支払います。
【家賃：6万円、管理費(共益費)：3千円】の物件に10月20日から入居する場合は以下の日割り家賃となります。
6.3(万円)÷31(日)×12(日)＝￥24,387
家賃＋管理費・共益費÷その月の日数(10月は31日まで)×その月の入居日数＝日割り家賃
前家賃
入居して家賃が発生する月の翌月分の家賃。（10月に入居をした場合、11月分の家賃が前家賃となります。）
基本的には当月中に翌月分の家賃請求があるため、初期費用と一緒の支払いになるケースが多いです。
仲介手数料
物件探しをサポートしてくれた不動産会社に支払う費用。いわば契約手数料です。
契約を交わした際に発生する費用なので、物件を紹介してもらうだけだったり、契約を進めていたが途中で契約することを断念した場合であれば、仲介手数料は発生しません。
火災保険料
火事や震災被害などを被った場合に保証してくれる保険費用。
賃貸契約をする際、火災保険に加入することはマストになる為必ず発生する費用です。
火災保険料は、加入する保険によって1年契約または2年契約など年単位の契約になることが主なので、契約更新時に再度支払う必要があります。
費用相場は主に＜5千～1万円/年＞＜1万～2.5万円/2年＞くらいです。
保証会社利用料
連帯保証人の代わりに保証会社を利用する費用。
賃貸物件に入居する際、連帯保証人を立てるケースが一般的でしたが、最近では連帯保証人でなく代わりに保証会社加入を必須条件とする物件が増えています。
保証利用料は、加入する保証会社によって異なりますが、基本的には家賃の30～60％位が相場で、火災保険料同様に、1年契約または2年契約など年単位の契約になることが主なので、契約更新時に再度支払う必要があります。
ただし、連帯保証人でも可能な物件であれば保証会社の加入義務はなく、保証会社利用料は発生しません。
鍵交換費用
前入居者が利用していた鍵とは異なる新しい鍵へ交換する費用。防犯上の観点から、鍵交換することが義務付けられている場合が多いです。
新築物件の場合、鍵交換費用は発生しません。
その他 オプション・物件によってかかる費用の項目
クリーニング費用
敷金無しの物件の場合、敷金の代わりとして請求される可能性のある費用です。敷金0か月と記載されている場合はクリーニング費用が発生する場合があるので注意しましょう。
費用相場は単身者物件で＜3～5万円＞くらいです。
クリーニング費用は敷金と違って返還される費用ではありません。
24時間サポート費用
水漏れトラブルが発生した、玄関ドアが急に空かなくなったなど、緊急時に対応してくれるサポートです。
物件によって月払いや年払いの場合があり、費用相場は＜1千円/月＞や＜1～2万円/年＞くらいです。
室内抗菌費用
クリーニング費用とは別で、壁や床などについた臭いや菌を綺麗にする費用です。
別名で、「消臭抗菌代、消臭・除菌費用、サニタリーパック、抗菌サービス」といった呼び方もします。
費用相場は＜1～3万円＞くらいです。
害虫駆除費用
ゴキブリやダニなどの害虫を駆除するための施工費用です。
費用相場は＜1～3万円＞くらいです。
福利厚生サービスのクラブ会費
管理物件によって福利厚生サービスのクラブ会員になることが義務付けられる場合があります。その際に発生するクラブ会費です。
代表的なものとして、以下などがあります。
■リブリクラブ（MDIリブリシリーズ）
■友の会（木下の賃貸）
■リロクラブ（リロの賃貸）
月額で請求される場合が多く、費用相場は＜数百～2千円/月＞くらいです。
また、物件によっては月額会費のみでなく入会費も請求されるケースがあります。
値下げ交渉をする前に確認しておきたいこと
仲介不動産会社の仲介の仕組みについて
一般的に、不動産会社を介して物件探し～入居契約までを行うため、初期費用の値下げ交渉をする相手も不動産会社を通して行うことになります。
しかし、不動産会社には以下のような仕組みがあるので解説します。
モデルケースA：元付けの不動産会社
入居したい物件が、不動産会社が自社で管理をしている自社物件だったり、大家さんから直接管理を任されている場合です。
入居者と大家さん（物件）の間に不動産会社が1社のみという仕組みが特徴です。これを元付けの不動産会社と言い、仲介と管理をどちらも行っていることから仲介管理会社と呼びます。
この場合、仲介会社＝管理会社という仕組みになるので、不動産会社が直接大家さんに初期費用の値下げが可能かどうか確認をします。
モデルケースB：客付けの不動産会社
入居したい物件が、不動産会社とはまた別の不動産会社（管理会社）が管理している場合です。
入居者と大家さん（物件）の間に不動産会社が2社入っているという仕組みが特徴です。これを客付けの不動産会社と言い、管理は他社で行っているため、仲介のみの仲介会社と呼びます。
不動産会社が管理会社に初期費用の値下げが可能かどうか確認をします。
客付けの不動産会社のほうが値下げ交渉がしやすい
このように、物件探しをお願いする不動産会社が、紹介してもらう物件に対してどちらに該当する不動産会社なのかを把握しておく事で、値下げの交渉をする際にも役立つ可能性があります。
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Aのような元付けの不動産会社の場合は、管理会社を兼ねているため、大家さんファーストである不動産会社が多かったりします。
管理会社は大家さんとの信頼関係の上で成り立っているため大家さん事情を優先する可能性が高く、値下げの交渉が難しいケースが多いとされています。
一方、Bのような客付けの不動産会社の場合は、客付けを専門とする不動産会社は東京に多く、この場合は管理物件がないため、入居者対応をメインに行っていることから紹介物件をなんとか契約まで繋げたいと考えています。
そのため、元付けの不動産会社より客付けの不動産会社のほうが、入居者に対して親身に対応してくれることが多く、初期費用の値下げ交渉も比較的応じてもらえやすい場合が多いとされています。
しかし実際の値下げ判断を下すのは管理会社になるため、交渉は出来たとしても実際に値下げが上手くいくとは限らないので注意しましょう。
値下げ交渉をするときの注意点
初期費用を安く抑える方法と値下げ交渉がしやすいポイントを解説
不動産会社に対して初期費用の値下げ交渉を行う場合、値下げの交渉がしやすかったり、安く抑えることが可能な項目とそうでない項目があります。
値下げの交渉がしやすかったり、安く抑えることが可能な項目は以下5点が挙げられます。交渉についてのポイントをそれぞれ解説していきます。
▶礼金
▶前家賃・日割り家賃
▶仲介手数料
▶火災保険料
▶オプション費用
礼金に関する交渉のポイント
もともと礼金がついている物件で礼金を0円にしてもらうケースはなかなか難しい場合が多いです。しかし、値下げ交渉をすることは勿論可能です。
例えば礼金が1か月分で設定されている場合、0.5か月分に値下げしてもらうことは可能か確認をするのがオススメです。
0円ではないにしろ家賃が6万円だった場合、0.5か月分にしてもらうことで3万円も安く抑えることが可能になります。
また、以下のような物件は値下げ交渉が上手くいきやすい可能性のある物件（懸念点のある物件）でもあるので、実際に内見に行った際に周辺状況なども含め意識しながら見たり、仲介不動産会社の担当者に物件の空き情報などを確認してみると良いでしょう。
✅前入居者が退去してから半年以上空室になっている物件
✅空室が複数部屋ある物件
✅築年数が30年以上と古い物件
✅北向きで、フロアが1Fまたはエレベーター無しの4Fなどの物件
✅駅から20分など離れていたり、スーパーが遠いなど周辺環境が不便な物件
✔礼金2か月の物件の場合
初期費用の予算が少しオーバーしていて、礼金が1か月分になれば前向きに検討したいと思っているんですが･･･。
✔礼金1か月、前入居者が退去してから半年以上空室になっている物件の場合
礼金が0.5か月分くらいに値下げをしてもらうことが出来れば、審査後すぐに契約したいと思っています。
前家賃・日割り家賃に関する交渉のポイント
入居申込をする際に、入居希望日（賃料発生日）を必ず設定します。ここでポイントなのが、入居が月初め（1日～）の場合、前家賃を初期費用に含めなくても良いとされる可能性があります。
以下のように仲介不動産会社へ確認をしてみましょう。
✔10月中に物件探しをしていた場合
11月1日～入居をした場合、初期費用から前家賃を除いて頂くことは可能か確認をして頂きたいです。
もし可能であれば前家賃の1か月分を初期費用から浮かせることが出来ます。
ただし、注意点としては審査が通った後、入居までの期間はおよそ2週間～長くても1か月程度（その間に入居契約）となることが多いです。
審査については申込から3～7日程度の期間を要するため、入居希望日（賃料発生日）から内見・申込までの期間を上手に逆算して行わなければ月初め（1日～）の入居が難しくなります。
もし、月初め（1日～）の入居が難しいようであれば、なるべく月内の月末に近づく日にちに設定をして日割り家賃が少なくなるように交渉をすることをオススメします。
仲介手数料に関する交渉のポイント
客付けの不動産会社の場合は、入居者からの仲介手数料が主な収入源となるため、物件によっては仲介手数料を0円にしてもらうことは難しいことが多いです。
でも、仲介手数料が0円をウリにしている物件があるのはナゼ？
仲介手数料が0円の物件は、それとは別に、契約に至った場合大家さん側から広告料（「AD」とも呼ばれます）を貰える物件であることが多いです。
広告料は家賃の1か月分～2か月分が相場なので、不動産側からすれば仲介手数料が0円でもその分をカバーすることが出来ます。
しかし、「広告料も仲介手数料も両方売上にしたい」と考えている不動産会社も多く、広告料を貰える物件でも仲介手数料を設定している可能性があります。
ただし、その場合は他の不動産会社が検索サイト（SUUMOやHOME’Sなど）で仲介手数料0円と挙げている可能性もあるので、まずは入居したい物件を検索してみることをオススメします。
✔入居したい物件が別の不動産会社では仲介手数料が0円だった場合
SUUMOで他の不動産会社が挙げているのを見たんですけど、この物件って仲介手数料0円にすることは可能な物件ですか？
もし不動産会社から「ウチでは仲介手数料を取ってるんです」などと言われた場合は、過剰な営利目的でしか対応していない不動産会社である可能性が非常に高いので、他の不動産会社でお願いすると伝え、よそに行くことをオススメします。
少しでも初期費用は抑えたいけど･･･またよその不動産会社に行くのって時間もかかるし、正直面倒だよね。
それにどこの不動産会社が信用できるのかもイマイチよく分からないし･･･。
大家さん側からの広告料がある物件であれば仲介手数料が0円、広告料がない物件であれば家賃の金額にかかわらず一律3.3万円という仕組みなので安心して利用することが出来ます。
火災保険料に関する交渉のポイント
火災保険料は必ず加入をしなければなりませんが、保険料を安く抑える方法があります。
基本的には不動産会社から保険会社を指定されるケースが多いですが、保険会社を自分で探して加入しても良いのです。
火災保険は、「火災保険一括見積もり依頼サイト
」から簡単に安い保険会社を探すことが出来ます。
もし不動産会社から指定された保険料が相場よりも高いと感じた場合、以下のように伝えてみましょう。
✔指定された火災保険料が1万円/1年間だった場合
火災保険についてですが、自分で安い保険会社を探し、こちらで契約をしたいと思っています。
✔指定された火災保険料が2.5万円/2年間だった場合
火災保険ですが、1年契約できる保険会社をこちらで探して契約したいと思います。
安い保険会社を見つけて契約することが出来れば、数千円～1万円位のコストカットが可能になります。
オプション費用に関する交渉のポイント
24時間サポート費用、室内抗菌費用、害虫駆除費用･･･これらは基本的にオプション費用である可能性が高いです。
見積り段階では組み込まれていますが、外してもらうことは可能です。
見積書に室内抗菌費用が含まれていた場合
室内抗菌費用は任意ですよね？外してもらって再度見積りを出して頂いてよいでしょうか？
もし、これらオプション費用でも「必須項目です」と言われた場合も、他の不動産会社に行くことをオススメします。
ただし、注意点としてはクリーニング費用や福利厚生サービスのクラブ会費は必須であることが多いので交渉することは難しいです。
特に、福利厚生サービスのクラブ会費はクラブ会員になる条件で物件の入居を受け入れることがほとんどなのでクラブ会費を払いたくなければ会員必須条件の物件を諦めるほかありません。
値下げの交渉をするタイミングはいつ？
値下げの交渉をするタイミングっていまいち分からないんだよね。入居申込前？それとも入居審査が終わってから？？
値下げの交渉は入居申込前に行いましょう。
一般的に、物件探し～入居までは以下の流れになります。
- 物件探し
- 物件の内件（実際に物件を案内してもらう）
- 初期費用見積り確認・入居申込
- 入居審査
- 重要事項説明・入居契約・初期費用支払い
- 鍵の引き渡し・引越し・入居
よく「物件を抑えるためにとりあえず入居申込をしましょう」と営業トークをする不動産会社がいますが、これは通常NG行為です。
入居申込とは、家賃や初期費用の見積に合意し、入居意思が明確な場合にするべきものです。
入居申込後に入居審査をしますが、審査通過後には契約をすることが相応であると考えながら申込受付～審査にかける手続きを行っています。
とりあえずの入居申込は、管理会社や大家さんに対して非常に不誠実で悪質なので、不動産会社に勧められたとしても絶対にやめてください。
必ず事前に初期費用の見積確認をし、入居申込をする前に値下げの交渉をしてから入居申込をするようにしましょう。
もし、入居審査後にやっぱり値下げの交渉をしたいと思った場合はどうしたら良いの？
審査通過後の値下げの交渉は絶対にNGではありません。
しかし、管理会社や大家さんからすれば「見積書の金額に合意したから申込をしてきたんじゃないの？」と思われるので、値下げに応じてもらえる可能性は非常に低いです。
また、契約後の値下げ交渉については、書面で契約を交わし金額に合意していることになるため、完全にNGとなります。契約違反となるので注意しましょう。
値下げの交渉は時期が大切！
不動産会社には閑散期と繁忙期があります。
閑散期：主に、6～8月と10月～11月
繁忙期：主に、12月～3月
閑散期である6～8月と10月～11月が値下げの交渉が比較的上手くいきやすい狙い目の時期となります。
閑散期の時期は、引っ越しをするタイミングの人が少なく、なかなか入居希望者が現れないことから管理会社や大家さんにとっては悩ましい時期となります。
家賃収入を早く手に入れたいために、入居希望者の要望を優先し初期費用の値下げに応じる大家さんも増えるのです。
一方で繁忙期の時期は、新学期や新社会人など、新生活のシーズンとなるため、引っ越しをするタイミングの人が大幅に増えます。
物件の内見中に他の人からその物件の入居申込が入ってしまうなどのケースこそ日常茶飯事で、物件争奪戦となるため、値下げ交渉は難しくなります。
まとめ
初期費用を安く抑えるためのポイントや値下げの交渉方法をお伝えしていきましたが、値下げ交渉が出来る項目や出来ない項目があること、そして値下げの交渉にはタイミングや時期がポイントになります。
ただしアレもコレもと、あまりに欲張って値下げ交渉をかけてしまうと、支払い能力が無いと見なされたり、面倒な入居希望者だと思われて入居審査を落とされてしまう可能性もあるので注意しましょう。
初期費用の値下げ交渉をする際には、貸主つまり大家さん側にも事情があることを考慮し、謙虚な姿勢で且つ常識の範囲内でお願いをするようにしましょう。
そして担当してもらう不動産会社の人と信頼関係を築き、「入居者の為に誠心誠意対応してあげたい」と思わせることも非常に重要となります。
また、初期費用を安く抑える物件特集などを行っている不動産会社もあります。
そういった物件はもともと敷金・礼金・仲介手数料が0円だったり、フリーレントが1か月分ついている物件だったりするので、面倒な交渉の手間を省くことが出来ます。
お部屋探し情報サイトを上手に活用することで、予算に見合った物件を探すことが可能です。
お得にお部屋探し！オススメのお部屋探し情報サイト
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